株洲市自然资源和规划局

2019年10月16日

2019年以来，市自然资源和规划局坚持“稳中求进、进中争先”工作总基调，加快质量变革、效率变革、动力变革，推动“产业项目建设年”活动暨“温暖企业”行动落地落实，为经济和社会发展提供高效的资源保障与服务。总体来看，今年重点项目用地报批保障到位，征地拆迁稳步推进，土地市场供应有序。

一、用地指标及报批情况

（一）上报及批回情况

1.上报项目情况：2019年，市本级上报项目及批次用地共计76宗，总面积7624亩；2.批回项目情况：批回项目及批次用地72宗，总面积6950亩，其中产业项目26宗3575亩；基础设施项目18宗763亩；公共设施项目6宗401亩；商住项目22宗2213亩。3.正在审查项目情况：仍在省厅审查的项目及批次用地4宗，合计674亩。

（二）各项用地指标及需求情况

1.新增建设用地计划指标下达及使用情况：2019年，省自然资源厅下达我市市本级新增建设用地计划指标5295亩（省厅年初预下达新增建设用地计划指标2490亩+国务院奖励2505亩+省厅奖励300亩）。目前已使用新增建设用地计划指标3670亩，剩余可用1625亩。2.预计可使用增减挂钩指标情况：市本级目前可用的增减挂钩指标为1937亩，我局对今年茶陵、炎陵可验收的增减挂钩指标进行了预估，约为5800亩左右，预计今年可使用的增减挂钩指标为7737亩。3.中心城区农用地转用和土地征收用地规模下达及使用情况：依据要求，“长株潭衡”中心城区用地规模必须经自然资源部批准，即中心城区农用地转用和土地征收用地规模受自然资源部规模控制，现有自然资源部下达我市市本级中心城区用地规模为7890亩，目前已使用3860亩，剩余可用4030亩。4.市本级仍需上报项目需求情况：一是已基本完成组卷待上报项目90个，涉及新增建设用地面积6446亩；其次是“百日攻坚大会战”新增用地约3500亩、“三一集团”新增用地约2000亩。共涉及新增建设用地面积11946亩、涉及中心城区农用地转用和土地征收用地规模6241亩。

（三）2019年用地报批存在的问题和困难

1.新增建设用地指标存在缺口。受全省新增建设用地年度计划规模逐年下降形势影响，以及今年省政府为了实现全省增减挂钩指标去库存支持脱贫攻坚的决策影响，省厅大大降低了各地新增建设用地计划指标的下达，市本级从2015年的8100亩下降到2019年的2490亩。年内仍需上报的项目（11946亩）与预算可用剩余的9362亩（1625+7737）指标比较，还存在2500亩左右的缺口。

2.中心城区农用地转用和土地征收用地规模存在缺口。目前市本级中心城区农用地转用和土地征收用地规模剩余4030亩，年内可上报的中心城区项目总规模6241亩（含“三一集团”用地2000亩），中心城区项目用地规模缺口达2211亩。

3.纳入省重点的项目太少。省发改委批准的省重点项目才可以使用省预留指标，今年长沙市列入省重点的项目在万亩以上，衡阳、湘潭两市也均在三四千亩之上，而我市省重点项目仅有1203亩。

4.报批资料组卷速度和质量有待提升。省厅今年6月底通报的全省报卷情况显示，半年来我市报卷一次性通过率仅为2.97%，严重制约了项目的落地实施。我局通过努力，全市八月份报卷通过率已达到33%，其中市本级全省排名第一，但还有进一步提升空间，力争上报项目缩短审批时间。

（四）下一步工作举措

1. 争取奖励指标落地，合理安排指标。一是努力争取2018年因节约集约奖励尚未兑现的2495亩新增建设用地指标落地，加上目前剩余的1625亩新增建设用地计划指标，共计4120亩优先安排一批年内需上报的省市重点项目。针对普通项目尤其是经营性项目拟安排使用7737亩的增减挂钩指标，则今年项目报批需求能得到应保尽保。二是中心城区项目因受用地规模的控制，我们将对项目一方面排序，另一方面对项目进行分期报批，实现年内全面启动，下一年度再逐步到位。

2. 加强沟通协调，争取省级指标。将继续把推动项目纳入省重点作为突破点，推动我市重点建设项目列入省重点、省“五个100”项目清单，争取使用省级专项指标。

3. 加快增减挂钩开发进度，做到供需平衡。加大对县市区增减挂钩工作指导，调整开发结构，加大增减挂钩项目实施力度，多开水田和其他农用地，将已经实施的项目在短期内尽快形成指标，满足市本级2019年项目用地指标缺口需求。

二、集体土地征地拆迁情况

（一）基本情况

2019年全市征地拆迁计划任务项目261个，面积33343.136亩，其中，市本级项目143个，21992.934亩，县域项目118个面积11350.202亩。截至9月19日，全市共完成征地拆迁项目209个，面积22856.55亩，完成计划面积的68.55%；其中市本级完成104个，面积13624.8698亩，县域完成105个，面积9231.683亩。重点项目128个，面积13589.832亩，完成计划面积的80.23%，产业项目72个，面积7476.892亩，完成计划面积的58.02%。

（二）存在的主要问题

一是征拆资金存在压力。目前，主要市级平台公司及各县市区区级平台公司，都普遍受到融资政策影响，较多项目因资金来源困难，导致项目补偿资源拨付迟滞，严重影响了征拆工作进度。其中，石峰区井龙社区教投地块的结算问题，长期拖而不决，导致项目资金无法结算，对今年计划内的项目推进产生了影响；天元区湘江大道二期已基本完成征拆，剩余8户拆迁和宅基地安置因资金问题导致项目停摆；荷塘区木鱼塘地产集团地块于2012年开征，2013年基本完成，一直剩下3栋未签约，6栋房屋未拆，加上遗留问题处理，还需追加资金余约1800万元，一直停摆至今；云龙示范区原村庄整治范围按老政策补偿，新批回项目按新政策补偿，存在土地补偿差额问题;市本级有24个项目，面积5542.9亩受资金问题影响未能启动征拆，有9个项目，面积1374.4亩已启动征拆但因资金问题影响进度。

二是前期手续亟需完善。各县市区均存在规划拆迁项目手续不到位的情况，个别县的情况较为严重，带来了较大的信访维稳隐患。列入全年征拆工作计划的一些项目，前期工作不够理想，手续不到位影响了征拆工作进度，尤其是一些重点项目立项、规划、土地报批等手续不到位，仍然存在边拆迁边审批的问题。

三是清理扫尾进度迟缓。城区有12个集体土地续征项目，面积1513.49亩，推进进度不理想，临近清零时间节点，但目前仍未完成。

（三）主要措施

一是开辟概算评审绿色通道。做好征地拆迁资金概算评审和个案备案工作，在原有的每周三固定召开概算评审会的基础上，针对重点项目或急需用地项目，实行即报即审，缩短评审周期，为项目的推进和资金提供强力的保障。

二是积极推进项目进度。围绕全年目标，倒排时间，督促各县市区加大工作力度，按照时间节点和工作要求加快推进征拆进度。

三是切实强化督查指导。在进一步加强与各县市区政府沟通衔接，督促各县市区严格按照任务要求加快推进征拆工作进度的基础上，切实加强工作调度，深入各县市区开展专项督查，全面掌握项目进展，分析梳理存在问题，积极研究解决办法，全力确保完成全年征拆任务。

四是推行以村为主自主拆迁和限时连片腾房奖励。在全市继续推进“限时连片腾房奖励”和“以村为主”自主拆迁模式试点工作，切实做好政策把关和业务指导，总结形成可复制、可推广的成熟经验，助力加快推进征地拆迁工作进度。

三、土地市场与供应情况

（一）基本情况

截至9月底，市本级招拍挂成交土地5971.67亩，较去年同期增长19.8%，成交总价款96.62亿元，较去年同期减少21.9%。协议出让土地189.864亩，成交总价款11373.5万元。积极组织全市平台公司、国有投资公司批回新增储备土地1435亩，完成5个项目的土地收储，面积206.6亩。申报办理用地规划蓝线申请65宗，总面积4615亩。 

（二）分析研判

一是国家政策趋紧。国家坚持“房住不炒”总基调、坚决遏制房价上涨，持续加强房地产市场调控不放松。预期较长一段时间内国家只会持续加强对房地产市场的调控力度，决不会放松。基于此，房地产开发企业观望情绪较浓，拿地意愿下降。

二是开发资金紧缺。为控制杠杆率，银监会明确表态，继续遏制房地产泡沫化，严查各类违规房地产融资。监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。受银行信贷政策收紧影响，开发商融资难度加大，融资成本增加，资金面越来越紧缺。

三是市场预期下降。自2016年下半年以来，我市房价涨幅较快，现已维持在一个相对较高的水平。一方面，房地产开发企业对维持现价或房价上涨缺乏信心。另一方面，客户预期房价下行，本着“买涨不买跌”的心理，不急于出手，处于持币观望状态。从而导致开发商资金回笼周期延长，最终影响了土地市场交易。

（三）主要措施

一是由净地向优地转变。在推进净地出让的基础上，进一步加大土地出让地块的配套设施完善力度，引导房地产企业推出一批学区房，医院房、公园房，提高土地的价值。

二是由解决刚性需求向满足改善性需求转变。落实习近平总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，引进大品牌房地产企业投资，开发大项目，更加注重展示企业品牌和开发理念，更加注重绿色、环保元素，开发一批绿色建筑，被动式建筑、第四代建筑等新型中高档高品质建筑，满足市民不断提高的高品质居住要求，刺激房地产市场，凸显土地价值。

三是由解决难题向防患未然转变。这几年，针对土地出让后的一些难点堵点问题，我局做了大量工作。去年，在进行深入调研的基础上，推出了“交房即交证”服务，在解决房地产企业与购房业主之间的后续矛盾解决上实现了斧底抽薪，让企业和业主都有了保障，进一步规范房地产市场健康发展。今年，结合主题教育的调查研究，我们将进一步在解决土地市场运行中存在的堵点难点问题根源上下功夫，进一步增强投资商的信心，活跃土地市场。