株洲市自然资源和规划局

2019年4月12日

   2019年以来，市自然资源和规划局坚持“稳中求进、进中争先”工作总基调，加快质量变革、效率变革、动力变革，为经济和社会发展提供高效的资源保障与服务。总体来看，今年重点项目用地报批保障到位，征地拆迁稳步推进，土地市场供应有序。

一、用地指标及报批情况

（一）基本情况

    2019年一季度，截至4月10日，我市市本级上报项目用地11宗，总面积1450.5285亩。其中，公共管理与公共服务用地67.215亩，占4.6%；其余均为商服、住宅用地，共1383.3135亩，占95.4%。市本级批回用地16宗，总面积1629.70亩，其中，工矿仓储用地1076.77亩，占66%；交通运输用地254.70亩，占16%；公共管理与公共服务用地10.69亩占0.6%；商服、住宅用地287.55亩，占17.4%。

（二）存在的主要问题及措施

今年内省厅预下达我市的新增建设用地指标2490亩（166公顷），而我市今年的报批需求总面积约41058亩（2737.26公顷），其中工矿仓储用地9680亩，市本级需求25309亩（1687.27公顷），其中工矿仓储用地4214亩（280.94公顷），涉及产业项目建设年活动的项目356个，总面积31435亩（2095.67公顷），其中市本级136个，面积16585亩（1045.69公顷），为保障产业项目建设年活动和温暖企业服务年活动的顺利实施，我局持续秉承“五个一批”思路，即“争取一批、增补一批、盘活一批、调剂一批、交易一批”发挥节约集约用地典型经验优势，以盘活利用为重心。目前，我局已与发改委对接，将一批项目以省重点项目和省五个100项目申报，目前已确定的省重点项目17个，省五个100项目9个（同属省重点省五个100项目7个），申报面积，1762亩（117.46公顷），极大地缓解了产业项目建设年产业项目指标压力，在最近召开的长株潭衡四市报国务院批准城市建设用地申报工作会议上，省厅也明确表示，将最大力度地支持省、市重点产业项目报批，列入省重点项目和省五个100项目的将应保尽保。

二、集体土地征地拆迁情况

（一）基本情况

2019年全市征地拆迁计划任务项目261个，面积33343.136亩，其中，市本级项目143个，21992.934亩，县域项目118个面积11350.202亩。截至4月4日，全市共完成征地拆迁项目26个，面积2619.057亩，其中，重点项目19个，面,1911.444亩，产业项目8个，面积1242.235亩。

（二）存在的主要问题

一是项目用地手续不完善，规划拆迁数量大。2019年征地拆迁计划中，未报批项目有166个，面积2.16万亩，占计划总面积的64.8%。无报批手续的项目占比较高，实施过程中将易造成违法用地，给项目进入司法程序、信访维稳等工作带来更多的风险和阻力，可能造成项目中途停止影响计划执行，甚至出现因程序违规导致败诉的现象。

二是老百姓反映诉求较为突出。去年被征拆户申请举行听证会27次，其中反映的问题主要有三个方面：1.房屋补偿单价为1080元/㎡，加上安置补偿后，与同地段商品房价格相差较大；2.生产安置措施还有欠缺；3.社会保障措施不够全面。如这三个方面的诉求没有得到有效解决，征拆工作中老百姓的对立情绪将长期存在，加大征拆工作难度，征地拆迁难的问题需要继续研究对策有效破解。

三是行政复议、诉讼压力大。2018年共发生行政复议、行政诉讼案件多达84件，同时，信息公开、复核有20件。其中涉及2017年、2018年度开征的项目仅为8件，其余76件均为两年前历史形成的案件，如石峰区保税物流B型项目中肖新华就同一事项多次向省厅、省政府提出行政复议，耗费了大量的行政管理成本。从目前统计数据来看，在新老政策过渡期间，针对征地拆迁程序执行方面存在的问题提起的行政复议、行政诉讼案件占涉征案件的绝大部分。

四是政策执行上存在不足。个案上报数量少，实际发生多，全年只有荷塘区报送1宗个案至我局审核，其他区均未报送，但实际上各区还是存在较多个案，均通过区内部程序处理，未严格按照市政府先审核后执行的要求进行个案审核。同时，也存在个别项目征地公告发出后，未及时张贴发布，严重违反程序规定。

（三）下一步工作打算

一是坚决完成年度征拆任务。围绕全年完成征拆3.33万亩的年度目标计划，分重点、分层次，有序推进项目。一边集中攻坚续征和有用地手续的项目，一边加大报批力度，尽快批回用地手续，再集中攻坚新批回用地手续的项目，尽量缩小规划拆迁规模。我局将切实加强工作调度，实行月安排、季调度，定期深入征拆一线，分片分区包干进行指导，面掌握项目进展，分析梳理存在问题，积极研究解决办法，全力确保征地拆迁各项工作平稳有序推进。

二是着力研究解决老百姓诉求。重点研究拆迁对象集中反映的听证意见，考察学习省内外成功做法，结合我市实际和国家相关法律修订情况，针对反映突出的房屋补偿偏低，生产安置和社会保障等问题进行调研，形成意见向市政府进行专题汇报。同时，在继续探索生产安置的基础上，积极探索限价商品房实物安置模式，有效拓展安置途径，以进一步强化老百姓失去土地后的生产生活保障，破解征地拆迁难题，缓解老百姓对立情绪，做到和谐拆迁。围绕推进“限时连片腾房奖励”和“以村为主”自主拆迁模式试点工作，切实做好政策把关和业务指导，总结形成可复制、可推广的成熟经验，助力加快推进征地拆迁工作进度。

三是不断推进征拆程序规范化。加大督查力度，继续全程跟踪掌握2018年出台的《征地拆迁资金管理办法》《个案申报及审核工作暂行办法》等系列文件的实施情况，及时发现并研究解决问题。同时，在确保各项规章制度有效落实的基础上，不断探索征拆具体操作及相关程序的规范化、制度化。继续强化“阳光拆迁”考核，加大工作检查和指导力度，优化检查方式，强化考核比重，发现问题及时督促，确保维持新增项目“零败诉”。

三、土地市场与供应情况

（一）基本情况

今年一季度，市本级共成交土地19宗，成交价款10.47亿元。其中住宅用地成交1宗（安泰储备地块三期），成交面积57.77亩，成交价款3.004亿元；

商服用地成交5宗，成交面积14.88亩，成交价款1.0772亿元。其中：城市四区1宗（原二宫塔楼储备地块），成交面积4.63亩，成交价款0.6482亿元；云龙4宗（含3宗城郊云田农村信用合作社用地），成交面积10.25亩，成交价款0.429亿元；

工业用地成交12宗，总成交面积1357.74亩，成交总价款3.7989亿元。包括城市四区8宗，成交面积1139.64亩，成交价款3.1487亿元；云龙4宗，成交面积218.10亩，成交价款0.6502亿元；

教育用地成交1宗（南方中学新校址），成交面积172.93亩，成交总价款2.5941亿元。

（二）分析研判

相比去年同期，商住用地的成交价格均有所上涨，但成交的宗数和面积有所下降，分析其原因为：

第一，国家政策趋紧。国家坚持“房住不炒”总基调、坚决遏制房价上涨，持续加强房地产市场调控不放松。预期较长一段时间内国家只会持续加强对房地产市场的调控力度，决不会放松。基于此，房地产开发企业观望情绪较浓，拿地意愿下降。

第二，开发资金紧缺。为控制杠杆率，银监会明确表态，继续遏制房地产泡沫化，严查各类违规房地产融资。监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。受银行信贷政策收紧影响，开发商融资难度加大，融资成本增加，资金面越来越紧缺。

第三，市场预期下降。自2016年下半年以来，我市房价涨幅较快，现已维持在一个相对较高的水平。一方面，房地产开发企业对维持现价或房价上涨缺乏信心。另一方面，客户预期房价下行，本着“买涨不买跌”的心理，不急于出手，处于持币观望状态。从而导致开发商资金回笼周期延长，最终影响了土地市场交易。

（三）相关建议

要实现房地产市场的平稳健康发展，需靠打造株洲宜居环境，促进产业发展，吸引人才集聚株洲。为此，特提出四条建议：

1、打造宜居环境，做到“三提”：交通设施提质、教育资源提升、医疗资源提档。交通设施提质：围绕城市交通“规划、建设、管理”环节，改善道路交通设施，提高城市交通组织水平，确保规划科学、设施完善、管理规范。教育资源提升：力争将引进省内外知名的教育机构与挖掘培育本土现有优秀教育资源相结合，重点打造公办小学、中学教育集团，形成以公办教育为主、民办教育为辅，小学、中学、职教、高校各具特色的教育资源体系。医疗资源提档：要因地制宜布局医疗机构。加强与省内外知名医疗机构的合作，合理布局医养机构和设施，重点提升社区医疗、养老的水平。

2、加快产业集聚，培育产业集群。一是对现有航空、服饰、轨道交通等传统优势产业集群进行服务提升，支持鼓励做大做强。二是充分利用传统优势产业的关联和吸附作用，带动上下游关联产业向株洲集聚，带动行业联动发展。三是充分利用湖南“一带一部”的区位优势，结合株洲临近长沙、老工业基地的先天交通、区位、地理、历史条件，承接部分沿海地区或省份的产业转移。在承接产业转移过程中，给予税收、土地、金融等综合支持，发现并培育新兴产业，实现产业本土化。

3、积极引进人才，培育发展新动力。进一步细化人才引进政策实施措施，加大对高端人才、高素质人才、产业发展急需人才引进鼓励政策，在人才落户、就业、安家等方面，探索合适的补贴和激励机制。尤其是应利用好湖南工业大学和株洲职教城生源，留住毕业生。另一方面，要大力提升城市生活的丰富性和舒适度，着力解决人才普遍反映的安居、子女教育、医疗等问题，让株洲成为各类人才创新创业、实现梦想的热土。

4、推进长株潭一体化，对接融城发展。建议借省委、省政府对长株潭一体化高度重视的契机，加快对接长沙、湘潭道路设施建设，打通多条出市通道，深度融入长株潭“半小时经济圈”。把省会城市的优势延伸、引入株洲，做到协同发展、合作发展、共享发展。只有城市发展了，城市土地价值的提升才有打基础，大环境。