2018年土地要素经济形势分析

株洲市国土资源局

2018年12月7日

2018年，市国土资源局坚持“稳中求进、进中争先”工作总基调，加快国土资源质量变革、效率变革、动力变革，为经济和社会发展提供高效的资源保障与服务。总体来看，今年重点项目用地报批保障到位，征地拆迁稳步推进，土地市场供应有序，商住用地供应量升价涨，土地资产价值进一步显化。

一、用地指标及报批情况

2018年是省、市“产业项目建设年”，我局聚焦中国动力谷、轨道交通、通用航空、新能源等领域，对标“五个100”，以重大产业项目引进落地为重点，预先谋划、积极探索、自我加压，基本实现产业项目用地保障“零障碍、全覆盖”。

（一）基本情况

2018年我市市本级新增建设用地需求约27746亩，其中产业项目约8278亩。截至12月5日，市本级上报项目用地111宗，总面积12625亩，较去年同期增加158%。其中，工矿仓储用地5046亩，占40%；公共管理与公共服务用地2605亩，占21%；交通运输用地2587亩，占20%；商服、住宅用地2387亩，占19%；包含新九方、大数据产业园、智能网络通信设备研发生产基地项目、云瑞路、田心大道四期云龙段、南方中学等市重点建设项目，均纳入省厅用地审批绿色通道，缩短审批时间将近1个月。市本级批回用地89宗，总面积9755亩，较去年同期增加100%，较前年同期增加30%，其中，工矿仓储用地3732亩，占38%；公共管理与公共服务用地2154亩，占22%；交通运输用地2060亩，占21%；商服、住宅用地1809亩，占19%。
    （二）存在的主要问题

受全国新增建设用地计划大幅减少影响，省下达我市用地指标也大幅缩减。今年省厅下达我市市本级的年度新增建设用地计划仅为2700亩（2016年下达我市计划12120亩、2017年下达我市计划6210亩），截至目前已全部使用完结。省厅将剩余的省级用地指标全部用于“省5个100”项目、省重点项目用地以及卫片执法行动中全省违法用地补办用地报批手续，不再补充下达至各市州。

（三）破解指标缺口困境的思路

今年以来，我局以“争取一批、增补一批、盘活一批、调剂一批、交易一批”的“五个一批”的思路，着力解决用地指标缺口的问题，取得良好效果。当前形势下，用地指标日趋紧缩，建议持续秉承“五个一批”思路，发挥节约集约用地典型经验优势，以盘活利用为重心，解用地之渴。

“争取一批”，以争取为先，多争取用地指标，利用大项目、好项目、国家级项目来争取土地指标。今年，我局使用省“5个100”指标专项指标报批用地9925亩。

“增补一批”，组织茶陵、炎陵县开展增减挂钩后备资源调查工作，建立增减挂钩后备资源储备库，形成需求、计划、开发、验收、购买、分配流程化、规范化的工作机制和管理模式。

“盘活一批”，盘活闲置用地、低效利用的土地，全面摸清城镇空闲土地情况及开发潜力。督促园区加强对工业项目用地的准入管理、供后监管，防止产生更多的低效用地。坚持“一地一策”原则，共同推动低效用地的处置及再开发利用工作。鼓励开发利用城市地下空间，利用广场、道路、公园等地下空间修建地下建（构）筑物，向纵深发展要效益。探索工业用地“弹性年期出让”新供地方式，根据企业生命周期，针对不同工业企业的需求，选择不同的出让年期，进一步提高土地使用效率和使用价值。

“调剂一批”，通过积极组织竞买耕地指标、开展新增耕地提质改造等多项措施，全力以赴满足建设项目用地报批补充耕地需求。

“交易一批”，国家级贫困县的增减挂钩指标可跨区域交易使用，集中力量购买一批增减挂钩指标用于市本级重点项目用地报批。

二、集体土地征地拆迁情况

2018年全市集体土地计划征地拆迁项目253个，面积4.27万亩，其中市本级164个，面积2.78万亩，县域89个，面积1.5万亩。重点项目154个，面积2.16万亩，占计划总面积50.6%；产业招商项目141个，面积2.59万亩，占计划总面积60.5%。

（一）基本情况

截至11月30日，全市共完成项目227个，面积3.37万亩，完成计划面积的78.9%，其中市本级完成项目146个，面积2.06万亩，完成计划面积的74.3%，县域完成项目81个、面积1.31万亩，完成计划面积的87.5%。完成产业招商项目124个、面积2.07万亩，完成计划面积的80%；重点项目135个，面积2.11万亩，完成计划面积的97.5%。

（二）存在的主要问题

一是续征项目进展缓慢，项目清零难。据统计，计划中续征项目47个，面积5325亩，完成17个，面积1518亩，完成率为28.5%。目前，市本级有按2号文件政策标准实施的项目54个，面积9500亩，有按5号文件政策标准实施的项目86个，面积13388亩，项目进展较为缓慢。

二是程序执行有瑕疵。由于在工作当中没有严格按照规定程序执行，存在瑕疵，引发了行政复议、行政诉讼，2018年至今，我局涉征行政复议、行政诉讼案件已达45件，信息公开、复核20件。

三是资金保障难度大。受债务清理等因素影响，我市本级有29个项目，共4030.14亩无资金保障，如云龙示范区智能制造装备产业园项目、芦淞区人才活力市场项目等。因资金问题，导致大部分项目目前均处于停滞状态，影响今年征地拆迁计划的完成。

（三）明年工作思路

一是科学编制征拆计划。尽早做好与市发改委、各县市区、各平台的业务对接，根据我市社会经济发展用地需求和2018年全市重点项目计划，按照优先保障重点项目的原则，科学合理编制2018年征地拆迁计划，并在广泛征求意见，充分调整完善的基础上，报送市政府审定后下达至各县市区和各平台公司。

二是严格规范征拆程序。加大督查力度，继续全程跟踪掌握2018年出台的《征地拆迁资金管理办法》《个案申报及审核工作暂行办法》等系列文件的实施情况，及时发现并研究解决问题。同时，在确保各项规章制度有效落实的基础上，不断探索征拆具体操作及相关程序的规范化、制度化。

三是有序推进试点工作。“限时连片腾房奖”是以“连片”为前提条件，让被拆迁户主动成为拆迁工作的“参与者”，积极促进被拆迁户尽快签定协议。今年，天元区“以村为主”模式试行“限时连片腾地奖”机制，在30天内完成“520”项目的签约、拆房、腾地工作，对推进我市征拆工作形成了示范效应。明年将加快推进试点，切实做好政策把关和业务指导工作，充分发挥基层组织的作用，总结形成可复制、可推广的成熟经验，加快推进征地拆迁工作进度。

三、土地市场与供应情况

今年市本级国有建设用地供应总量计划是：控制在11114.25亩以内，计划采用出让方式供应土地面积为8414.5亩，占供应总量的74.81%。根据市政府对近两年经营性土地供应调研情况，计划“以需定产”，适当增加年度商住用地供应总量。市本级商住用地计划供应土地82宗，总面积为4391.75亩，同比增长78.16%（2017年商住用地计划供应2465亩）。该计划已于5月通过省自然资源厅备案。

（一）商住用地出让情况

截至12月4日，市本级成交土地86宗，总成交面积6171.44亩，较去年同期增长30.49%，成交总价款134.27亿元，较去年同期增长36.25%。协议出让土地5宗，成交总价款6875.91万元；办理改变容积率、调整用途等项目6宗，土地纯收益4761万元。共计上缴财政土地出让金129亿元。

一是土地市场量价齐升。根据住建部、自然资源部要求，市本级加快了商住用地供应总量和节奏。1-11月，出让商住用地48宗，土地出让面积3326.49亩，成交总价款125.66亿元，成交均价377.77万元/亩，面积、价款及均价分别同比增长0.32%、33.76%、33.32%。

二是下半年流拍较为集中。已流拍商住用地16宗，面积1305.80亩，出让起始价59.38亿元。其中8月1日起，集中流拍商住用地14宗，主要集中在高科集团（6宗）、金科公司（5宗）、天易公司（3宗），其中金科公司荷塘区水竹湖片区、天易公司湘水湾片区为热点区域。

三是后期供应潜力充足。正在招拍挂项目用地25宗，拟出让面积2150亩，出让起始价67.78亿元。

（二）分析研判

我市土地市场于2017年4月份启动上涨行情并繁荣至今，但在多种因素综合影响下，近期土地出让形势发生了一定变化，商住用地流拍较为集中且突出，其中不乏部分热点区域热点地块。分析原因如下：

一是国家政策趋紧。国家坚持“房住不炒”总基调、坚决遏制房价上涨，持续加强房地产市场调控不放松。2018年7月31日，中共中央政治局召开会议，要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，这表明解决好房地产市场问题已上升到了一个新的政治高度。会后，金融、证券等多部委陆续出台了落实会议精神的具体举措。预期较长一段时间内国家只会持续加强对房地产市场的调控力度，决不会放松。基于此，房地产开发企业观望情绪较浓，拿地意愿下降。

二是开发资金紧缺。为控制杠杆率，银监会明确表态，继续遏制房地产泡沫化，严查各类违规房地产融资。监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。受银行信贷政策收紧影响，开发商融资难度加大，融资成本增加，资金面越来越紧缺。

三是市场“量价齐升”。根据上级要求，年内显著加大商住用地供应总量。短时间内商住用地供应总量偏于集中，可选择性增大。2018年召开了3次市土地管理委员会会议，集中审议了144宗土地，面积约9361亩。目前已供应商住用地面积总量6227.77亩，约占2017年市本级全年商住用地供应总量的181.51%，投放量显著加大。受荷塘区水竹湖片区二宗地高溢价成交影响，第二次市土地管理委员会审定的宗地出让起始价涨幅较大，拿地门槛较高，资金投入明显加大。

四是设施配套不足。部分宗地周边基础设施欠完善。为化解债务风险，各大平台公司纷纷寄希望予可出让土地的资产变现，以土地的成交价款作为主要的化债资金来源。受荷塘区水竹湖片区二宗地高溢价成交影响，迫于债务还本付息工作压力，各大平台公司部分地块在基础设施配套欠完善、杆线未迁移，没有达到“优地”出让的情况下应市，自身吸引力明显下降。比如，荷塘区金科公司地块位置好，但学校配套未到位，路网不畅，导致流拍。

五是市场预期下降。自2016年下半年以来，我市房价涨幅较快，现已维持在一个相对较高的水平。一方面，房地产开发企业对维持现价或房价上涨缺乏信心，“金九银十”传统销售旺季未如期来临。为走量，部分房地产开发企业在今年国庆期间以特价房方式吸引客户，最大降幅达36%。另一方面，客户预期房价下行，本着“买涨不买跌”的心理，不急于出手，处于持币观望状态。目前部分楼盘销量较之六七月份，出现腰斩。从而导致开发商资金回笼周期延长，最终影响了近期土地的集中流拍。

（三）明年工作思路

一是控总量，盘存量，优时序。研判在启动棚户区改造计划，清水塘整体搬迁企业和居民减少，刚需近两年得到充分释放的情况下，预计明年新建商品房销售面积不会超过450万平方米。通过敦促房地产开发企业尽快开工形成销售潜力，加上存量商品房可售面积，可保证明年上半年销售面积。因此，在一定程度上严格控制商住用地出让面积总量显得可行而且必要。建议严格控制2019年新增商住用地供应量，把盘活消化已上会待出让项目和已流拍项目再次出让两项工作作为土地出让的重点。按照房地产开发企业发展计划及项目开发、资金回笼周期，三、四季度一般是企业拿地“窗口期”，应拟定科学合理的供应时序计划。

二是提品质，保“净地”，争“优地”。在房价加入平稳发展期时，地块的品质和价格才是吸引房地产开发企业的主要因素。为促进盘活消化已上会待出让项目和已流拍项目，在确保“净地”出让、完成杆线迁移、完成拟出让宗地周边道路等基础设施配套的基础上，通过完善出让土地周边公共绿地设施配套，提升公共环境品质；完善片区教育设施配套，提高片区综合吸引力；完善邻里中心配套建设，提升基本公共服务能力等方式，努力打造一批“优地”。通过提升拟出让商住用地的综合品质，促进土地顺利出让变现，以实现化解政府性债务风险，稳定房地产供应的目标。

三是勤招商，精策划，扩影响。2016年以后，市本级土地招商推介以各控规平台公司自主组织为主，未形成统一招商推介的格局。在今年的土地出让工作中，很多外来上市公司、实力房企参与株洲土地竞买，如水竹湖G地块，11家公司缴纳保证金参与竞买，本地企业仅2家，其余9家均为外地企业。公告环节，往往通过电话形式咨询相关疑问，一个共性的问题是对株洲交地、基础设施配套主体及成本承担等土地市场运行情况不甚了解。鉴于此，建议各控规平台公司在完善拟出让宗地周边基础设施配套，争取优地出让的同时，精心做好宗地策划包装，以增强影响力和吸引力。