2018年，市国土资源局贯彻“稳中求进、进中争先”工作基调，为经济和社会发展提供高效的资源保障与服务。1—6月，重点项目用地报批保障到位，征地拆迁稳步推进，土地供应有力，商住用地供应量升价涨，土地资产价值进一步显化。

一、用地指标及报批情况

2018年是省、市“产业项目建设年”，我局聚焦中国动力谷、轨道交通、通用航空、新能源等领域，对标“五个100”，以重大产业项目引进落地为重点，预先谋划、积极探索、自我加压，努力实现产业项目用地保障“零障碍”。

（一）基本情况

2018年我市市本级新增建设用地需求约为27746亩，其中产业项目约8278亩。截至6月30日，市本级上报项目用地75宗，总面积8716.5亩，较去年同期增加628%，包含新九方、大数据产业园、智能网络通信设备研发生产基地项目、云瑞路、田心大道四期云龙段、南方中学等市重点建设项目，这些项目均已纳入省厅用地审批绿色通道，缩短审批时间将近1个月。市本级批回项目用地59宗，总面积7082亩，其中产业用地3778亩。重点项目包含航空大道（南环线-高精传动）、物流大道、疏港大道、湘水湾码头补征地、荷塘工业集中区储备地块、轨道交通城储备地块等均已批回。按土地用途划分，批回产业用地3778亩，占53%；基础设施用地2491亩，占35%；商服及住宅用地814亩，占11%。就截至目前批回总量进行纵向对比，较去年同期增加239%，较前年同期增加168%；就截至目前批回总量进行横向对比，长沙市本级批回3312亩，湘潭市本级批回1750亩，衡阳市本级批回1382亩。

（二）存在的主要问题：新增建设用地指标存在缺口

受全国新增建设用地计划大幅减少的情况影响，今年省厅预下达我市市本级的新增建设用地计划仅为2220亩。而根据省厅下达新增建设用地指标的趋势来看，对我市除了已经预下达并用完的2220亩，很可能不会再有追加。省厅很可能将剩余指标保留，用于“省5个100”项目计划和省重点项目计划，不再下达各市州。

（三）破解新增建设用地指标缺口困境的思路

以“争取一批、增补一批、盘活一批、调剂一批、交易一批”的“五个一批”的思路，解决用地指标缺口的问题。

“争取一批”，以争取为先，多争取用地指标，利用大项目、好项目、国家级项目来争取土地指标。根据省下发的“5个100”项目目录，株洲市本级涉及39个项目，其中重大产业项目6个，重大科技创新项目13个，重大产品创新项目14个，重点引进500强企业项目6个。这些项目必须争取挤进省厅指标笼子。为此，下一步我们将积极组织市本级园区、平台公司和相关用地单位，加快涉及省“5个100”项目的报批资料前期工作，在二、三季度内完成上报，尽可能争取省“5个100”专项指标支持。

“增补一批”，目前茶陵县2200亩、炎陵县1200亩增减挂钩指标已完成了省厅验收复核，待完善资料即可用于用地报批。同时，我们积极组织茶陵、炎陵县开展增减挂钩后备资源调查工作，提前掌握增减挂钩指标服务市本级用地报批的能力和潜力，建立增减挂钩后备资源储备库，形成需求、计划、开发、验收、购买、分配流程化、规范化的工作机制和管理模式。

“盘活一批”，盘活闲置用地、低效利用的土地，全面摸清城镇空闲土地情况及开发潜力。督促园区加强对工业项目用地的准入管理、供后监管，防止产生更多的低效用地。已经形成的低效用地拿出处置意见，坚持“一地一策”原则，共同推动低效用地的处置及再开发利用工作。八月拟提请政府督查室开展关于处置空闲土地、园区低效用地和动态储备产业用地专项督查工作。

“调剂一批”，通过积极组织竞买耕地指标、开展新增耕地提质改造等多项措施，做好多方调剂，全力以赴满足建设项目用地报批补充耕地需求。2017年全市共建设占用耕地4788亩，其中市本级2500亩，由于使用旱改水指标补充水田，市本级使用耕地补充指标4163亩，较2016年还增加了7.7%，为市本级全年上报建设用地8716.5亩提供了有力保障。为保证建设项目顺利落地，我局精准对接全市用地报批计划和征地拆迁计划，制订了2018年市本级建设用地报批耕地指标预安排方案，对拟上报的99个建设用地项目进行了补充耕地指标预安排。

“交易一批”，国家级贫困县的增减挂钩指标可跨区域交易使用，全省51个贫困县在省厅备案系统中已验收的增减挂钩指标农用地总面积为4.74万亩，其中耕地3.87万亩，含水田1.575万亩、旱地2.295万亩，目前有约30%指标可交易。我们正与这些贫困县取得联系，集中力量购买一批增减挂钩指标用于市本级重点项目用地报批。

下一步，我们将全力抓好“土地等项目”百日攻坚行动，力争完成3000亩工业储备土地的目标，为产业建设项目落地争取主动。

二、集体土地征地拆迁情况

2018年全市集体土地计划征地拆迁项目253个，面积42745.24亩，其中市本级164个，面积27769.71亩，县域89个，面积14975.53亩。重点项目154个，面积21629.84亩，占计划总面积50.6%；产业招商项目141个，面积25877.84亩，占计划总面积60.5%。

（一）征拆进度情况

截至7月12日，全市共完成项目128个，面积18919.39亩，完成计划面积的44.3%，其中市本级完成项目74个，面积10292.85亩，完成计划面积的37%，县域完成 54个，面积8626.54亩，完成计划面积的57.6%。产业招商项目完成69个，面积10722.42亩，完成计划面积的41.4%；重点项目79个，面积11753.76亩，完成计划面积的54.3%。

（二）形势分析

1.规范文件落实情况不容乐观。今年涉征的行政复议、行政诉讼案件已达到26件，占涉征案件总量的70%，比例呈上升趋势，且其中大部分诉求是针对征拆操作及程序瑕疵。自2017年以来，我们以市国土资源局或土地征用安置处名义，制定下发了一系列的规范文件，但从目前执行和我们督查所掌握的情况来看，并未得到较好落实，如部分项目发布拟征地（使用土地）告知书后，长时间不启动调查，影响用地报批后续工作开展，各区普遍存在告知程序不到位的情况，导致工作出现瑕疵。

2.整体征地拆迁环境不优。从内部环境来看，部分一线征拆工作人员对政策理解执行不到位，在具体工作过程中还存在打政策“擦边球”的情况，如荷塘区在房屋合法性认定时，对一次性成型的超面积部分认定标准混乱，不按实施细则操作；基层组织未发挥应有作用，放任违章建筑建设，如天元区曾出现过搭建违章建筑伤人事件。从外部环境来看，部分项目被征拆户相互之间形成“利益共同体”，多人多次就同一项目提起信息公开、复议、诉讼。

3.商品房价格持续上涨增加压力。今年我市商品房价格继续上涨，2018年3月我市商品房均价已达6315元/㎡，其中天元区达到了6949元/㎡。因房价持续上涨，各区反映征地拆迁过程中房屋安置问题遇到较大的阻力，拆迁户普遍反映难以满足安置购房需求，增加了征地拆迁工作压力，影响了征地拆迁工作进度。

4.资金保障难度大。目前从中央到地方，项目建设的限制有许多新的规定，平台公司受融资政策限制，许多项目资金来源受影响，据初步统计，市本级164个计划项目中，有58个项目、面积9240.13亩无资金保障，面积占比超过33%，其中未开征受影响的项目有16个，面积3373.21亩，已开征受影响的项目有42个，面积5866.92亩。

（三）下阶段工作措施

1.加大重点项目力度。紧紧围绕“产业项目建设年”活动总体要求，加大重点项目的攻坚力度，加大产业项目清零力度，确保6月底前完成清零扫尾工作。要采取多种措施，充分运用法律法规和政策，加大攻坚清零力度，用好司法强制手段，形成强有力的攻坚形势。

2.进一步规范征地拆迁工作程序，严格执行政策。一是在加快完善用地报批手续的基础上，进一步严格规范拆迁审批，除特殊重大项目外，不宜采用规划拆迁。二是所有执行株政发〔2017〕5号文件的项目必须严格按政策实施补偿安置，不得擅自突破政策标准。各县市区不得自行制定与株政发〔2017〕5号文件内容相冲突的实施细则，制定的实施细则必须按程序报批后方可实施。

3.采取有力措施优化征拆环境。一是提请市委、市政府加大对各县市区征拆工作的督查，对不按规定程序操作、不按标准进行补偿，出现重大问题的单位和个人，启动追责程序。二是进一步探索征拆新模式，尤其是针对当前商品房上涨快、如何做好安置工作，各县市区可进行积极探索。

三、土地市场与供应情况

结合株洲发展建设实际，确保有效供给，今年市本级国有建设用地供应总量计划是：控制在11114.25亩以内，计划采用出让方式供应土地面积为8414.5亩，占供应总量的74.81%。根据市政府对近两年经营性土地供应调研情况，计划“以需定产”，适当增加年度商住用地供应总量。市本级商住用地计划供应土地82宗，总面积为4391.75亩，同比增长78.16%（2017年商住用地计划供应2465亩）。该计划已于5月通过省国土资源厅备案。

（一）目前市本级土地出让情况

截至6月30日，市本级成交土地40宗，总成交面积2813.83亩，较去年同期增长158.46%（去年同期总成交面积1088.70亩），成交总价款72.30亿元，较去年同期增长246.25%（去年同期成交总价款20.88亿元）。其中出让商住用地24宗，土地出让面积1670.46亩，成交总价款67.80亿元，成交均价405.86万元/亩，同比增长116.37%、242.06%、58.09%。

简要分析其原因，一是加大了商住用地供应规模，上半年两次市土地管理委员会会议审定了近80宗商住用地的出让方案，并抢抓时机，乘势推出部分优质地块应市；二是从去年开始土地市场较为繁荣，土地溢价成交成为一种常态。

协议出让土地3宗，总成交面积5.398亩，成交总价款3052万元；办理改变容积率、调整用途等项目3宗，土地纯收益4682万元。

上缴土地出让价款情况：根据市政府要求，今年土地出让收入的经济任务为上缴市财政54.46亿元，目前，已上缴市财政49.87亿元，已完成91.57%。

（二）近期土地市场运行状况研判

在坚持“房住不炒”总基调，持续加强房地产市场调控不放松的大背景下，结合我市近段时间土地交易情况，预判我市还将延续繁荣行情，个别热点地块不排除刷新新高。分析原因如下：

1.长沙房地产调控背景下资金“外溢”的直观影响。为落实中央精神，长沙密集出台了系列限购、限贷、限价、限售等房地产调控新政。为抑制土地出让价格异常，出台了“熔断”机制。由于长沙2017年住宅用地供应大幅减少，加剧市场供需失衡，个别开发商对房价持续上涨抱有预期，拖延入市或变相捂盘。同时，人口持续流入长沙（2017年净流入23万人），带来了大量的住房刚性需求。一方面刚需拉动房价持续上涨动力充足；另一方面“面粉”供应难以满足开发企业拿地需求。虽然长沙全市（含区市县）1—4月已供应住宅用地2600亩，同比增623%；住宅可建面积549万㎡，同比增622%，但仍难以抑制开发商的“疯抢”。5月17日，卓越集团以8135元/㎡楼面地价竟得一宗住宅最高限销售价9900元/㎡的宗地；时隔一天，长沙一宗纯商服用地以楼面价10185元/㎡成交，长沙楼面单价首次破万。土地出让起始价的上涨，溢价的飙升，造成房地产开发企业拿地困难：不但需要具有雄厚的资金实力，还要求具备“熔断”后“中签”的运气，这迫使部分房地产企业开始调整发展策略，拿地需求迅速向长沙周边的城市“外溢”。“近水楼台先得月”，株洲具有得天独厚的区位优势，自然而然的成为了各企业战略布局调整新战场，热钱流入的低洼地，必然导致我市土地市场的相应升温。

2.房地产开发企业维持业绩，严格考核的直接结果。房地产开发企业特别是上市公司基于维持现金流、稳定股票市值和自身发展的需要，对区域公司、子公司提出了相应的业绩要求，如美的要求区域公司在湖南实现年度销售200亿元，新城控股拿地50亿元，重庆金科在长沙、株洲、岳阳实现100亿。同时，拟定了严格的考核制度，轻则扣减区域公司全体人员工资，重则降低区域公司级别（负责人工资降级）。严苛的奖惩机制下，各路开发企业扩展人员（工资构成为基本工资+拿地奖金）四处找地，想方设法说服集团总部参与竞买并提高授权。〔2018〕网挂第069号、〔2018〕网挂第070号参与竞价的企业数量为历年最高，参与企业的增加，一定程度上加剧了竞争的激烈程度，无形中推高了土地成交价格。

3.对株洲房价上涨的未来预期也是推高地价的因素。据市房产局提供的数据，市本级今年1—4月份新建商品房价格为6562元/㎡。目前在售项目有恒大林西郡（毛坯均价约8500元/㎡）、国投水木阳光里（均价约6000元/㎡）、东部美的城（均价约7500元/㎡）。荣盛、新城控股竞得宗地位于水竹湖片区，属于市本级住宅用地出让的热点区域，周边基础设施配套较好。同时，荷塘小学下半年实现招生，传言师大附中即将落户该片区，可以主打教育概念。宗地升值潜力较大，预期乐观，湖南荣盛房地产开发有限公司负责人坦言有信心实现高品质住宅售价12000元/㎡的目标。

附件：1.2017-2018年土地市场成交数据汇总表（2018.6.30）