2016年7月

 

一、用地报批方面

（一）基本情况

上半年，全市共上报建设用地13670亩，其中市本级上报用地面积7862亩，完成全年上报计划的68%；全市批回建设用地9427亩，其中市本级批回4098亩，完成全年批回计划的54%。全力确保了东城大道、轨道交通科技城、汽车博览园等重点项目用地及时批回，也有效保障了职教园公交综合枢纽、汽车工程职业学院、幼儿师范学校等民生工程用地需求。

    （二）形势分析

    省国土资源厅要求，今年7月1日起，上报建设用地项目占用水田要通过补充水田指标来解决耕地占补平衡，我市“补水田”潜力较小，政策的实施将对我市用地报批工作产生较大影响。我局于4月接到省国土资源厅通知后，积极协调各平台公司、直属分局加紧组织报批资料，上半年市本级上报和批回分别比去年同期增长了216%和50%。下半年“占水田补水田”政策实施后，用地报批工作形势将不容乐观。

    （三）下一步工作打算

重点是提高用地指标投放精准度。在当前国土资源供给侧结构性改革的要求下，把握报批新变化，对推进重点项目建设工作至关重要。下一步，我局将针对列入年度用地报批计划的项目和地块，加快报批资料组织进度，加快项目报批速度，对重点特殊项目开辟绿色通道，及时跟踪进度，精准保障用地需求。将前期工作缓慢导致年内无法上报的项目移除报批计划，将前期工作到位且属重点的项目纳入报批计划，以保证用地计划指标的高效利用。

二、征地拆迁方面

（一）基本情况

2016年全市计划征地拆迁项目217个，面积3.6万亩。其中，市本级项目132个，面积2.35万亩(含规划拆迁2955亩)，县域项目85个，面积1.25万亩。上半年，全市共完成征地拆迁项目114个，面积17024.40亩，完成任务量与去年同期相比增长30%。其中，市本级完成项目65个，面积8811.59亩（其中重点项目16个，面积3197.74亩）；县域完成项目49个，面积8212.81亩。  

（二）形势分析

上半年征地拆迁工作形势总体较好，完成量较去年同期有所增长，实现了“时间过半、任务过半”，也有效地保障了重点项目的稳步落地。通过对目前形势的分析，我局认为规划拆迁方面存在一定的风险。如果今年大规模规划拆迁，明年征地拆迁补偿安置政策调整后，拆迁未全面完成的项目，将面临项目适用的补偿安置政策存在法律障碍的问题。因此，建议政府对规划拆迁加以控制，一方面拆迁面积不宜过大，另一方面各区政府要确保在年内能够完成拆迁。

（三）下一步工作打算

一是加大督查力度。加大对县（市）区项目的业务指导，加大重点项目和尚未启动项目的督查力度，确保今年征拆征收工作的有序推进。二是深化“阳光拆迁”。继续做好“阳光拆迁”检查工作，改进阳光拆迁检查工作的方式、方法。三是加大监管力度。加大执行政策情况的督查力度和征拆资金拨付、使用的监管力度，对安置情况及时进行检查指导。四是对重点项目、续征项目和尚未启动的项目逐个分析原因，分类督促指导，确保全年目标任务的完成。

    三、土地供应方面

（一）供地计划执行情况

2016年，市本级国有建设用地供应总量控制在7617.86亩以内，计划采用出让方式供应土地面积为4391.41亩，占供应总量的57.65%，其中，计划供应商住用地2605.43亩，计划供应工业用地1785.98亩。上半年，市本级成交土地26宗，总成交面积1879.40亩,其中成交商住用地514.81亩，成交工业用地1337.59亩。

（二）形势分析

上半年我市工业用地成交比较活跃，但是商住用地供应节奏减缓。去年开始，土地市场持续呈现“分化加剧”及“一线地热”两个特点，一线城市与部分热点二线城市土地需求仍然较旺，库存压力相对较小，各用途地价环比、同比增速全面上升；三、四线城市库存较高，商服、住宅地价环比增速放缓。面对全国总量规模过剩、不同业态房地产产品之间的库存差异，采取多途径破局高库存风险，将成为房地产市场的主基调。我市上半年，受库存产品挤占资金、报建周期拉长资金周转等因素影响，房企利润率降低，加上目前资金、资源等过于向一线中心城市集中的形势，部分房企也调整了经营策略，通过股权收购、合作开发等方式与中小型房企进行联合开发，减少了一级市场拿地，商住用地出让受到较大影响，土地成交量明显不足，导致土地出让价款下降。上半年市本级商住用地计划出让720亩，但实际成交商住用地514.81亩（其中城市四区商住用地仅为34.12亩），占年度计划比例仅为2成，大部分计划内商住用地出让计划难以实施。

（三）下一步工作打算

为确保全年土地出让经济任务的完成，保持今后土地市场的稳定，要重点做好三个方面的工作。一是要优化配套，提升土地价值。过去我们的要求是“净地出让、熟地出让”，现在我们要树立“优地出让”的理念，优化出让土地的基础设施配套，达到土地出让价格不降反升的目的。如通过提高公共绿地配套，提升公共环境品质；通过提高片区教育设施配套，提升片区吸引力；通过提高邻里中心配套建设，提升基本的公共服务等。二是要加快审批，提高资金使用效率。要想方设法降低房企初始拿地的资金占用成本，需要国土和相关联的职能部门共同努力。通过落实简政放权，优化审批流程，缩短审批时限，提高审批效率，建立重点项目、大型企业行政审批绿色通道等方式，促进项目的快速开工，降低房企资金成本，增加其利润空间，刺激其拿地热情。三是扩宽市场，寻找新的出让增长点。针对我市商住用地相对饱和的现状，以供给侧结构性改革要求为指导，探索一些新的出让项目，如推出一批有人要的加油站等商业性质的服务用地，推出一些周边配套齐全的小型储备地块等。

    四、土地储备方面

    （一）基本情况

2016年，计划批回新增储备土地912亩，收购246.8亩，新开征967亩，续征390.6亩，融资10亿元。上半年，上报新增储备土地537亩，收购33.6亩，已开征967亩，续征390.6亩，实现储备融资11.4亿元，新开征及续征储备土地完成年度计划的100%，储备融资完成年度计划的114%。设立总额为37.5亿元（银行注资25亿元、储备中心注资12.5亿元）的土地储备基金前期准备工作已经完成，目前正在进行基金增资相关工作，预计7月份可全面完成。

（二）形势分析

随着政府对平台公司融资政策的收紧，尤其是《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）和今年年初四部委联合制定的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）下发后，土地储备机构向银行举借贷款被完全禁止，过去主要依靠土地储备进行融资贷款的途径已被完全切断，即将面临着无钱可贷的严峻局面，未来土地储备机构可能更多将采用“政府购买服务”的形式来实施土地开发。如何积极寻找新的融资着力点，开辟新的融资渠道，既为城市建设提供充足的资金支持，又确保自身资金链的有效衔接，已经成为摆正我们面前的一项重大而又紧迫的现实问题。

（三）下一步工作打算

一是抓实储备管理。重点规范招商管理，严格落实“八统一”文件要求，解决以地招商中的违规操作问题，避免“劣币驱逐良币”，进一步强化新形势下的土地储备管理，切实强化土地储备职能，实现由形式上的管理到实质上的管理。二是推进土地开发。紧密结合未来几年土地开发时序科学合理确定土地报批范围，推进土地储备经营，全力以赴保障完成经济目标任务。三是抓好重点工作。加强调研，尽快起草出台《株洲市储备土地出入库制度》；加强协调，完善相关手续确保株洲市土地储备基金尽快设立，为储备土地资金保障开拓一条新的路径。