一、 法律依据

　　　　（一）《中华人民共和国土地管理法》

 　　   （二）《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　  　（三）《土地登记规则》

        （四）《城镇地籍调查规程》 　　

  　　  （五）《土地登记办法》

　　  　（六）《湖南省土地登记办法》 　

  　　  （七）《株洲市土地登记实施细则》

    二、登记的概念与类型

　　  　土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　    土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

        初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

　　    变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

　　    注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

　　    其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

　　三、登记程序

　　 （一）土地登记申请。由土地权利人或权利变动人到土地矿产市场窗口提出土地权利状况或权利变动事项申请。窗口受理后给申请者开具《土地登记收件单》。

　　 （二）地籍调查。根据土地权利人或权利变动人申请，由土地矿产市场窗口统一安排每周二、周四两天组织地籍科、发证中心到现场进行权属调查，需要测绘的由申请人选择有资质的测绘队伍根据权属调查结果进行地籍测绘。根据株洲市的实际，目前做法是地籍调查前置即先地籍调查后受理土地登记申请。

　　   ①如登记的内容不涉及界址的变更，并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的，不进行变更地籍测量，继续沿用原有成果数据；

　　  ②当界址发生变化、土地权利人对原有档案资料存在疑问并需要进一步核实资料、原丈量数据需用解析法测量数据代替时，地籍调查人员应到实地进行变更权属调查，由具备资质的测量机构进行地籍测量。

　　 （三）权属审核。由发证中心和地籍科对申请人提交的证明文件和地籍调查结果进行审核，再由主管局领导根据审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记。

　　 （四）注册登记。发证中心对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册，并打印土地证书。然后向土地矿产市场窗口移交登记资料及证书。

　　 （五）颁发或者更换土地证书。市场窗口人员根据注册登记结果，收回领证人《土地登记收件单》。并由领证人员在《土地证书签收簿》上签字后，领取土地证书。 　　

　　四、土地登记复查

　　　　对初始土地登记公告异议的处理—土地登记复查：

　　 （一）申请复查：土地权利人和利害关系人在土地登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。

　　 （二）复查：土地登记机关根据土地使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查人员根据复查结果填写《土地登记复查结果表》，一式两份，一份提交土地登记复查申请人，一份提交给土地登记机关进行复查。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差错的，复查费由造成差错者负担。

　　五、《中华人民共和国物权法》关于异议登记的内容

　　   第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　  不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　六、土地登记“五不准”规定

　　（一）出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；

　　（二）经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记；

　　（三）协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；

　　（四）违反规划改变土地用途的，不得登记；

　　（五）未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

　　七、登记办理时限

　　(一)个人单宗地或单户土地登记7个工作日办结。

　　(二)单位单宗地登记15个工作日办结。

　　(三)批量土地登记与用户协商办结时间。