"没想到这么便捷了，现在不用先筹资结清贷款并解除原有抵押，也不需要来回往返银行了，一次性提交所有申请材料办理，就能办理不动产过户啦！"5月6日，株洲市区首笔个人存量住房"带押过户"不动产登记已办结，买卖双方在办事大厅发出了欣喜的感叹。

从受理到领证，卖方刘先生和买房庹先生在同一个窗口递交了一套资料，工作人员一并审核登簿后自动生成电子证照，一次办结，成为个人存量住房"带押过户"不动产登记首批受益者。

此前，个人按揭贷款购买的住房如需交易，卖方先要还清贷款，并把抵押解除，办理房屋过户手续，由买方取得产权后，再办理抵押登记，造成买卖双方交易流程周期长，成本高，风险大。目前实施的个人存量住房"带押过户"可以通过减轻资金压力，降低卖方交易成本，买方也可以一次性完成过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款，双方都能更便捷、高效和安全。

"带押过户"的由来和意义

以往的房贷合同上都有明确标注"不动产在抵押期间禁止、限制转让"，所以之前的房屋交易的过程中，必须卖方结清贷款，把抵押取消才能与买房人一起去办理不动产转让。

今年以来，市自然资源和规划局为进一步提升服务水平，自发开始探索"带押过户"新政。"带押过户"可大幅缩短交易时间，进一步降低交易的风险和成本，提升交易效率和便利度，盘活二手房资源、激发二手房市场交易活力，是促进房地产业良性循环和健康发展的重要创新举措。

个人存量住房"带押过户"的定义和法律依据

个人存量住房"带押过户"指在个人存量住房买卖过程中，买卖双方和银行（或市住房公积金管理中心）无需提前归还原贷款、注销原抵押登记，即可完成过户、设立新抵押、注销原抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

2020年颁布的《中华人民共和国民法典》第406条第1款规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。"

此条规定，改变了《中华人民共和国物权法》第191条规定："抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"，即已被抵押的不动产必须先解除抵押才能办理过户登记手续的限制。

因此，"带押过户"模式正是为了应对《中华人民共和国民法典》第406条实施后带来的现实问题，而对不动产登记操作规范进行的新探索。

申请办理个人存量住房"带押过户"的条件

根据自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发的《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》(自然资发﹝2023﹞29号)，在相关方协商一致的基础上，同时满足以下五个条件可申请个人存量住房"带押过户":

1.在本市城区范围内国有土地上的个人存量住房（即二手房）交易;

2.二手房不存在法律禁止或限制交易的情形；

3.二手房在银行或者市住房公积金管理中心设立且仅存一次有效抵押;

4.卖方未结清二手房原购房贷款;

5.买方需办理购房贷款。

我市个人存量住房"带押过户"业务登记模式和作用

采用不动产转移和抵押组合登记模式，即将以往"过户转移登记"、"新抵押权设立登记"和"原抵押权注销登记"等三个业务合并办理，帮助交易双方"一次性"高效办理不动产权过户、缴税、新抵押权设立、原抵押权注销等多件事，实现"多件事一次办"。

我市个人存量住房"带押过户"对交易双方多重利好：

1.更省钱！买卖双方无需垫付资金解除原抵押贷款，可节省提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，有利于卖方尽快回笼资金。

2.更省时!买卖双方无需来回往返银行、中介和不动产登记大厅，过户时可一次性提交所有申请材料，不动产登记机构同时办结"过户转移+新抵押权设立+原抵押权注销"的"三合一"登记业务，有效缩短交易周期。

3.更灵活！买方选择的贷款银行不受限于卖方贷款银行（或市住房公积金管理中心），可以根据不同银行的贷款政策，结合自己的实际需要，跨行选择贷款银行（或市住房公积金管理中心）。

4.更安全！买方无需承担提前垫资风险，卖方无需承担过桥费逾期风险。与其他城市的做法相比，我市"六个一"特点的"带押过户""三合一"组合业务模式，还在有效防控因查封等原因而无法过户的登记风险的同时，保障了买卖双方及其贷款银行等各方的权益，提高了交易安全性。

办理个人存量住房"带押过户"需要提交的资料

1.不动产登记申请表；

2.申请人身份证明：包括：买卖双方提交身份证明，银行或市住房公积金管理中心提交授权委托书、被授权人身份证明；

3.不动产权证书（或房屋所有权证、国有土地使用证）；

不动产登记证明（或他项权证）；

4.买卖合同；

5.简易格式版主债权合同及抵押合同;银行（或市住房公积金管理中心）知晓、同意"带押过户"的函；

6.相关税费缴纳凭证。

我市个人存量住房"带押过户"的亮点之处

亮点一：一窗受理。三个业务在一个窗口受理；

亮点二：一套资料。当事人提供一套收件资料，三个业务的共性资料不需要重复提供，凡是能信息共享的数据，由系统自动调取，无需当事人提供；

亮点三：一并审核。一名工作人员同时对三个业务进行审核；

亮点四：一秒登簿。三个业务按照权利变化的先后登簿；

亮点五：一并发证。不动产登记系统自动生成电子证照（买方的不动产权证书、买方贷款银行的不动产登记证明），并自动发送至当事人的电子邮箱。

亮点六：一次办结。三个业务一次办结。

温馨提示：为了大家更好的办理个人存量住房"带押过户，以下是办理参考流程，请照单收下！

1.完成前期交易。包括签订购房合同，约定同意进行带押过户；完成贷款审批；就资金（房款、贷款及利息）的支付、监管、划转等协商并达成协议。

2.主动申请登记。交易各方携上述收件材料向不动产登记机构申请办理不动产转移和抵押组合业务。

3.办理不动产登记。不动产登记机构依据申请，完成相关不动产登记，并生成电子证照，自动发送至当事人的电子邮箱。

4.资金划转，完成交易。交易各方按照"前期交易阶段"的约定完成资金划转，完成交易。

文稿：不动产登记中心 曹雁

初审：李瑛 刘智艳 潘永君

审核：陈晖