一、案情简介

    第三人杨某将其所有的位于A市的一栋三层别墅卖给了第三人李某，该栋别墅在原房屋登记部门制作的楼盘表上有三个房号103.203.303。在案涉房产转移登记前，第三人李某已实际占有使用。2016年9月2日，第三人杨某、李某向原房产局交易中心申请案涉房产交易过户，并于当日完成了案涉房产的交易备案，当即第三人杨某、李某持房屋交易告知单到不动产登记中心申请登记办证，不动产登记中心向第三人出具了受理回执，至此本次交易仅剩下最后的登簿工作。2016年9月5日上午10时，株洲市天元区法院根据原告周某的申请到不动产登记中心下达协执通知书，要求查封冻结案涉房产，不动产登记中心受理了该项业务，但是并未在系统上完成处理。下午5时许，不动产登记中心完成了案涉房产转移登记，但由于楼盘表显示是3个房号，工作人员仅将203、303转移登记给了第三人李某，103仍然登记在第三人杨某名下，由于法院的查封冻结，案涉房屋中103无法发生转移。同时庭审中查明在完成转移登记时李某尚有二百万元购房款未支付，但第三人杨某、李某在交易之前已明确李某是向杨某确定的案外债权人袁某履行。2018年原告周某向天元区法院申请强制执行，法院发现第三人杨某已无财产可供执行，原告周某认为由于不动产登记中心未及时查封冻结案涉房产导致了其无法实现债权，由此酿成纠纷。                   

二、处理结果

    案件从2021年起诉，在一审法院驳回原告诉讼请求后，二审法院发回重审，二审法院认为需查清第三人李某对案涉房产是否已构成善意取得，原告周某的损失与不动产登记中心行为是否存在因果关联。由于第三人杨某尚在监狱服刑，一审法院通过远程视频公开开庭，一审判决A市自然资源和规划局赔偿原告周某损失25万元。之后周某、株洲市自然资源和规划局均向法院提出上诉，二审改判A市自然资源和规划局赔偿原告周某损失85万元及利息（按照中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率支付利息，计息从2016年9月2日起算）及其他经济损失17410元。

三、案件评析

1、该案发生于2016年，不动产登记中心成立伊始，尚处在原房屋登记部门向原国土资源局交接工作的过渡阶段，同时也是不动产登记系统使用的初步阶段，工作人员对系统的不熟悉，及当时不动产系统登簿与不动产系统查封不同步等问题，均是造成本案的客观因素。

2、本案中周某损失的确定问题，原告周某对第三人杨某的债权从未丧失，且杨某当庭多次向周某明确表示其会清偿全部债务。即使当时第三人杨某的房屋被查封冻结，但原告周某并不存在优先受偿的情形，其仅享有普通债权，其债权能否实现且实现多少比例均是不能确定的，而二审法院却支持了周某诉讼主张除利息降低计算外的全部请求，明显缺乏事实和法律依据。

3、本案中另外一个客观事实，第三人杨某与第三人李某在买卖案涉房产时，明显存在“阴阳合同”的行为。而不动产登记中心只能根据双方提供的备案合同确认双方的交易金额为120万元，且双方也是按照这个金额交纳的税款，不动产登记中心是不可能知晓双方在过户登记完成后还尚存有尾款未支付的事实。